2o18特准特马资料|2018年买马资料图|
长江商报 > 宝龙地产负债率101%   债务490亿或陷资不抵债

宝龙地产负债率101%   债务490亿或陷资不抵债

2019-04-08 06:43:56 来源:长江商报

    长江商报记者 江楚雅

    “销售要到500亿元,增长22%。”2018年,宝龙地产总裁许华芳定下2019年的销售目标。

    近日,宝龙地产(01238.HK)发布2018年度报告,全年实现合约销售金额410.4亿元,创下历史记录,同比增长高达96.5%。销售面积为282.16万平方米,较2017年增长80.6%。

    长江商报记者注意到,其合约销售金额在创下历?#33459;?#24405;的同时,490亿元负债总额超过410亿元销售总额,净负债率上升?#32422;?#20928;利润有所下滑。

    根据年报公布数据来看,2018年上半年宝龙地产的净利率出现小幅下?#25269;?9.2%,相较于2017年底下降了5.6个百分点。负债方面,2018年债务总额491亿元,总资产负债上升6.1个百分点到75.2%;净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点,达到了101.6%的历史新高。

    ?#28304;耍?#36130;经评论员肖磊对长江商报记者表?#33606;?#20197;债务驱动的发展模式,在整体行业增长放缓的时候,很容易出现负债率上升和净利润下降的情况,合约销售金额本身也是需要用更大的扩张成本来支撑的,并且宝龙地产目前商业项目占比较大,相比住宅来说资金的周转率偏低,这?#19981;?#23548;致负债率上升。

    销售业绩增长超90%

    自2014年跨越百亿门槛后,2018年是宝龙地产业绩增速最快的一年。

    近日,宝龙地产发布2018年财报显?#33606;?#23453;龙去年合约销售410.36亿元,同比上升约96.5%,完成年度350亿元业绩目标,创历史新高。收入为人民币195.94亿元,较2017年上升26%。

    从盈利能力来看,公司于2018年实现毛利75.53亿元,同比增长44.5%;毛利率38.5%,较2017年同期上升约5个百分点。年内核心盈利约25.79亿元,较2017年同期上升约35.2%。

    不过,在纯利上还是有所下滑。2018年其年度利润为36.48亿元,同比下降5.69%。公司拥有人应占利润录得为28.37亿元,同比下降14.98%。

    ?#28304;耍?#23453;龙地产方面称,销售业绩的大幅增长主要得益于,公司根据不同地区的市场开发特定产品、灵活调整各项目的销售策略,加速去化,使得7个项目单盘销售额超过20亿元。尤其是住宅项目,采取“369”开发模式(即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼?#20445;?#21152;速周转及去化,并取得良好效果。

    销售规模创新高,许华芳对宝龙未来的发展更是信心满满。他称,2019年宝龙地产的各种指标将稳步提升,销售增长22%达500亿。目标增长率为42.86%,2019年推出可售货量为902亿。

    商业地产销售额仅贡献2成

    2018年,宝龙地产通过?#20449;?#25346;、合作等方式,以低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地。截止2018年,公司新增土地储备建筑面积为573.67万平方米,同比增长48.54%。总土地储备建筑面积为2120万平方米,七成位于长三角区域。其中,在开发建设中的物业为1280万平方米,持作未来发展物业约为840万平方米。

    随着公司规模不断扩大,投资力度不断增强,负债也不断攀升。长江商报记者注意到,2018年其债务总额490亿元,接近410亿元销售额。

    目前,宝龙一年内到期的借款约为147.22亿元,一年后到期的借款约为343.8亿元。截至2018年末,其所持现金及现金等价物为148.4亿元,刚好覆?#19988;?#24180;内到期借款。

    销售与债务相当,是否会出现资不抵债的情况?肖磊认为,资不抵债需要动态的来看,如果能够达到?#32422;?#39044;定的业绩,比如去年宝龙地产相关负责?#21496;?#26366;提出到2020年要实现千亿销售目标,那么当前的500亿静态负债是可以扛?#31859;?#30340;,但从去年下半年的情况看,中国房地产市场已经进入了调整周期,诸多大型房地产商都未能完成目标,所以这个负债率和负债规模,当前看是非常危险的,很有可能会出现资不抵债的情况。

    在房企多元化转型的当下,一直专注于商业地产开发运营的宝龙地产,近几年致力于开拓商业地产领域,目标保持商业地产排名前五强。

    截止至2018年,集团运营的一共有39家商场,在营商场也不断增加。根据集团预期,未来还会新增商场22家以上;其租费回报率达到12.2%。平均租费为68元/月/㎡,同比上升12%。近三年租费收入稳定,2016年至2018年分别为:13.91亿、18.04亿、22.49亿人民币,复合增长率达到25%。

    未来三年,宝龙管理层表示2019年计划新开业7座购物?#34892;摹?020年计划新开业8座、2021年计划新开业7座。其表?#33606;?#38543;着商业板块稳定增长,预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。

    不过,从合约销售占比看,2018年其约销售额约为410.36亿元,住宅销售金额328.86亿元,占比达80.14%;商业销售金额为81.50亿元,占比19.86%。其中,租金及物业管理服务收入约22.49亿元,在总销售额中占比仅5.48%。

    宝龙地产开拓商业地产新模式能否为营收带来质的变化?肖磊认为,新模式可运作的?#21344;?#27604;较大,但也增加了?#20013;?#24615;的成本?#24230;耄?#20381;然离不开整个大环境的影响,营收方面可能比之前会更有?#20013;?#24615;,从各类渠道融资的成本和难度会稍微降低一些,可操作的?#21344;?#20063;将更大一些,但整体来说商业地产层面的竞争和经验都是未来的挑战,营收方面依然是个未知数。


责编:ZB

长江重磅排行榜
视频播报
滚动新闻
长江商报APP
长江商报战略合作伙伴
2o18特准特马资料
五分彩走势图分析 幸运农场龙虎 安徽11选5开奖5结果昨天 手机版吉祥棋牌 极速飞艇免费全天计划 5239开心棋牌 幸运农场开奖走势图 海南环岛赛摩托车 北京赛车pk10app 澳洲幸运8开奖是什么时候